묵시적 갱신시 보증금을 증액할 수 있는지 여부

■ 임대차분쟁 사건의 개요

임대인은 임차인에게 임차기간 만료시까지 20일이 남지 않은 상황에서 채권적 전세계약을 월차임 지급의 임대차계약으로 변경하지 아니하면 채권적 전세계약을 갱신하지 아니한다는 내용의 문자를 보냈으나, 임차인은 채권적 전세계약이 묵시적 갱신되었음을 주장함.

임대차 건물의 내부 스캔

△ 임차인 주장

채권적 전세계약이 묵시적 갱신되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 하므로 임대인은 보증금의 증액을 주장할 수 없음.

△ 피신청인(임대인) 의견

설령 채권적 전세계약이 묵시적 갱신되었더라도 보증금의 증액을 청구할 수 있으므로 보증금이 증액되어야 함.

■ 관련 규정

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

■ 관련 판례

주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세ㆍ공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않음(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조).

■ 조정결과

임대인과 임차인은상호 합의에 의해 보증금 72,000,000원에서 3,600,000원{보증금 (72,000,000원)의 1/20에 해당하는 금원}을 가산하여 75,600,000원으로 증액한다.

■ 조정의 의의

채권적 전세계약이 묵시적으로 갱신되었다 하더라도,
약정한 전세보증금이 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는
임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 있고

실제로 임차인이 거주하고 있는 지역의 전세 시세가 상승하여 경제적 사정의 변동이 있음을 알려줌으로써,
임차인이 임대인의 보증금 증액 주장을 수용하도록 하였고
합의에 의한 보증금이 증액되는 경우 주택임대차보호법 제7조의 대통령령이 정하는 기준을 초과할 수 있으나,
주택임대차보호법 제7조의 대통령령이 정하는 기준만큼 증액하도록 임대인을 설득하여,
임차인과 임대인은 상호 합의하에 보증금을 증액하였음.

결론적으로 보면, 임대차분쟁에 있어서 상호간의 원만한 합의를 위해서는 법률 규정을 알기 쉽게 설명해 주는 것이 가장 중요한 것으로 보임. 정확한 법규의 인지는 합의의 지름길로 보임.