■ 임대차 분쟁 사건의 개요
임대인 소유의 다가구주택에 거주하는 임차인은 임대인의 동의 없이 애완견 2마리를 기르고 있음. 임차인의 애완견들이 짖는 소리로 인해서 같은 다가구주택에 거주하는 임대인의 다른 임차인들과 인근의 다른 건물에 거주하는 입주민들이 임대인에게 불만을 제기하고 있음. 이로 인해 임대인은 다가구주택을 임대하는 데에 곤란을 겪고 있으므로 임차인과의 임대차계약을 해지하고자 함. 임대인과 임차인은 임대차계약 당시 임차주택 내에서 반려동물의 사육이 가능한지 여부에 대하여 별도의 특약을 하지는 않았음.
△ 임대인 주장
- 주택의 임차인은 주택을 주거 목적으로 사용하여야 하는데, 임차인이 큰 소리로 짖는 애완견들을 실내에서 사육하는 것은 주거 목적의 범위를 벗어난 것임
- 임차인은 이 사건 주택을 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 사용하여야 하며, 이를 위반하여 임대인에게 손해를 입혀서는 안 되는데, 임차인이 사육하는 애완견들 때문에 임대인은 이 사건 주택의 다른 임차인들과 이웃 주민들로부터 항의를 받고 있으며, 이로 인해 주택 임대에 곤란을 겪고 있음
- 그밖에 임차인은 차임도 4기 이상 연체하였으므로, 이 사건 임대차계약을 해지하고 주택을 인도받고자 함
△ 임차인 주장
- 애완견의 실내 사육을 금지하는 내용의 특약이 없었고, 임차인은 이 사건 주택을 가족 1인과 함께 주거목적으로 사용하고 있었으므로, 이 부분은 계약 위반이 아니라고 생각함
- 차임 연체부분은 인정하나, 이사를 위한 비용마련을 위해 시간적인 여유가 필요하므로, 임대차계약의 해지시기를 3개월 정도 뒤로 정하기를 희망함
■ 관련 규정
- 민법 제610조(차주의 사용, 수익권) ①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
- 민법 제654조(준용규정) 제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
- 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
■ 관련 판례
| 관리인에 의하여 관리되고 있는 공동주택에서 애완견 사육으로 인한 소음 등으로 인하여 극도의 스트레스를 받아 정신과 치료 피부과 치료를 받고 있는 이웃 임차인이 애완견을 키우고 있는 임차인과 임대주택의 소유자 및 그 관리인을 상대로 손해배상청구를 한 사안에서 “어떠한 행위가 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그로 인한 피해의 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘어야 하고, 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해 이익의 성질, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 피해 회피를 위한 당사자의 노력 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는 바”라고 설시하면서 원고 청구를 배척한 바 있음(서울중앙지방법원 2013. 12. 4 선고 2013나11354 판결). |
- 따라서, 임차인이 이 사건 주택 내에서 애완견들을 기르고 있다는 점을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다는 내용의 특약이나 법률의 명시적인 규정은 존재하지는 아니함.
- 임차인이 기르는 애완견들이 짖는 소리가 커서 이 사건 주택의 다른 호실에 거주하는 임차인들과 이웃 주민들이 불편을 호소하고 있다는 사정은 민법이 규정하고 있는 상린관계의 규정에 따라 피신청인과 다른 임차인들 및 이웃 주민들 간에 해결할 문제이며,
임대인이 임차인을 대신하여 이 문제를 해결해주어야 할 의무가 있는 것은 아니므로, 이를 이유로 한 임대인의 해지주장은 인정하기 어려움
■ 조정결과
1. 임대인과 임차인은 대전 O구 OO동 OOOO(도로명 주소 : OO로OOO번길 OO-OO) OO빌 라 OOO호에 관한 임대차계약을 2017. 12. 27.자로 해지한다.
2. 임차인은 제1항 기재 임대차계약의 보증금(200만원)에서 2017. 12. 27.까지의 미지급 연체 차임(월 29만원)을 공제한 잔액을 2017. 12. 27. 임대인으로부터 반환받음과 동시에 제1항 기재 건물을 임대인에게 인도한다.
■ 조정의 실익
1. 임차인이 기르는 애완견들이 짖는 소음이 사회통념상 수인한도를 초과하여 이웃들의 생 활에 지장을 줄 만한 정도인지를 증명하는 것이 쉽지 않으며, 그와 같은 사정이 인정되더라도 이 사건 임대차계약의 해지 사유가 될 것인지가 명확하지 않다는 점을 임대인이 수긍하였음
2. 임차인은 자신의 애완견 사육으로 인하여 임대인에게 손해가 발생할 수 있으며, 차임연체로 인해 이 사건 임대차계약을 해지한다는 임대인의 주장을 다투지 않기로 하였음
3. 이 사건에 있어서 임대차계약의 기간은 6개월 정도 남아 있었는데, 이를 3개월 앞당겨서 종료 시기를 정하고 보증금에서 연체 차임을 공제한 잔액과 이 사건 주택의 인도를 동시에 이행하는 내용의 합의가 이루어짐.
다른 사건과 마찬가지로 당사자간의 대립되는 견해를 분쟁조정위원회에서 조정을 통하여 상호양보를 이끌어 내어 분쟁을 종결한 것에 그 의의가 있음
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