임차인이 주택에서 퇴거만 하고 짐을 남겨두었다는 이유로 임대인은 보증금 반환 거부를 주장할 수 있는지 여부

■ 임대차 분쟁 사건의 개요

임차인과 임대인은 임대차계약을 체결한 후 계약기간이 경과하자 임대인에게 보증금의 반환을 요구하였으나
임대인은 임차인이 임대차 목적물인 주택에서 퇴거하기는 하였으나, 여전히 짐을 남겨 두고 현관 번호키의 비밀번호를 알려주지 않아 당해 주택에 출입할 수 없어 보증금을 반환할 수 없다고 주장함

△ 임차인 주장

이미 임대차 목적물에서 퇴거를 하였으므로 임대인은 보증금을 반환하여야 하며, 보증금을 반환받는 즉시 남은 짐을 옮기고 현관 번호키의 비밀번호를 알려 주겠다는 의견

△ 임대인 주장

임대차 목적물에서 퇴거하기는 하였으나 아직 임차인의 짐이 남아있고 현관 번호키의 비밀번호를 알려주지 않아 임대주택에 출입할 수 없으므로 짐을 옮기고 번호키를 알려주면 보증금을 반환하겠다는 의견

■ 관련 규정

민법 제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

■ 조정결과

임차인은, 2017. ○. ○. 임대인으로부터 30,000,000원을 지급받음과 동시에, 임대인에게 이 사건 건물을 인도한다.

■ 관련 판례

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로,
임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없음(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).

부동산매매에 있어서는 당사자가 특히 부동산 인도와 관계없이 잔대금 지급기일을 정한 것이거나 다른 특약이 있는 등 특별한 사정이 없다면 매매부동산의 인도도 그 잔대금지급의무와 동시이행의 관계에 있다고 할 것인바( 대법원 1980. 7. 8. 선고 80다725 판결 참조),
매매목적물이 부동산인 경우에 있어서 그 사용 · 수익권의 취득은 매수인에게 있어 매매의 중요한 효과인 점을 고려하면, 특히 토지의 경우와 달리 건물의 경우 단순히 소유권이전등기에 필요한 서류를 건네주는 것 외에 당해 건물을 비워주고 건물 열쇠를 넘겨주는 등으로 건물을 인도하는 것까지가 매도인의 의무라 할 것이다(대전지방법원 2012. 7. 26. 선고 2012나4839(본소),2012나8824(반소) 판결 참조).

■ 조정의 실익

임차인의 임대차 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으며, 임차인은 아직 짐을 옮기지 않았고 해당 주택의 현관 번호키 비밀번호를 임대인에게 알려주지 아니한 것은 임대차 목적물을 반환한 것이 아님을 임차인에게 설명하고,
임차인은 이를 수긍하고 자신의 짐을 옮기고 임대인에게 현관 번호키의 비밀번호를 알려주기로 양보하여 분쟁을 해결하였음.