임차주택에 대한 수선, 유지의무를 임차인이 부담하도록 하는 특약의 효력

■ 사건의 개요

임차인과 임대인은 2017. 10. 7. 이 사건 임대차 계약 체결 당시 ‘이 사건 주택에 관한 모든 수리비용은 임차인의 책임으로 한다’는 특약을 임대차 계약서에 기재함.

임차인은 보증금 및 월 차임을 지급한 후 이 사건 주택에 거주하기 위하여 주택의 상태를 확인하던 중, 수도 계량기와 보일러에 하자가 있음을 발견하게 되었고, 임대인에게 그 수리를 요청함.

1. 임차인 주장

이 사건 주택에 대한 모든 수리의무를 임차인에게 부담시키는 특약은 효력이 없으므로, 임차인은 임대인이 이 사건 주택에 관한 수리의무를 이행하지 않고 있음을 들어 이 사건 임대차 계약을 해지하고 보증금 및 미리 지급한 차임을 반환받을 수 있음.

2. 임대인 주장

임차인이 이 사건 주택에 관한 모든 수리의무를 부담하기로 한 특약은 유효 하므로, 임대인은 이 사건 주택에 대한 수리의무를 부담하지 않음.

■ 관련 규정

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

■ 조정 결과

임차인과 임대인은 2017. 10. 7. 이 사건 주택에 관하여 양자 간에 체결된 임대차 계약이 2017. 11. 9. 종료되었음을 확인한다.
임대인은 2017. 11. 30. 까지 신청인에게 1,050,000원을 지급하되, 만일 이를지체할 경우 2017. 12. 1. 부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.

■ 조정의 의의

임대차 목적물에 대하여 임차인에게 모든 유지, 수선의무를 부담시키는 특약은 거래 관계에서 상대적 약자의 위치에 있는 임차인에게 부당한 의무를 지우는 것으로서 효력이 없다고 볼 수 있음을 확인함.

다만, 이 사건의 경우 임대인은 임차인의 요구에 따라 이 사건 주택에 대한 수리를 마쳐 주었으나,
임차인은 이 사건 주택의 수리 중에 다른 주택에 대한 임대차 계약을 체결하게 되어서 임대인에게 이 사건 임대차 계약의 해지를 통지하였고, 임대인은 당사자 사이에 임대차 계약이 더 이상 유지될 수 없다고 판단하여 이 사건 임대차 계약을 상호 합의하에 해지하기로 함.

■ 관련 판례

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고,
대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담함(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).