누수가 임대차 계약 해지 사유에 해당하는지 여부 및 임대인이 보증금을 반환하여야 하는지 여부

■ 분쟁 사건의 개요

임차인(A)과 임대인(B)는 단독주택의 반지하에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데, 임차인(A)는 위 주택에 입주한 당일에야 장판 아래의 누수를 발견하였고, 곧바로 임대인(B)에게 그

사실을 알렸습니다. 하지만, 임대인(B)는 지하 방은 원래 다 그런 것이라고 말하며 별도의 조치를 취하여주지 않았습니다.

가. 임차인 의견

장판아래의 누수로 인하여 거주가 불가능하므로 임대차계약을 해지하겠음. 따라서, 임대인은 보증금을 반환하고 이사비용 및 중개수수료 등의 손해를 배상해야 함.

나. 임대인 의견

임차인은 이미 계약 체결 전에 방을 꼼꼼히 살펴보았기 때문에 입주시에 임대차 목적물의 흠을 잡는 것은 부당함

■ 관련 규정

• 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
• 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

■ 관련 판례

피고가 목욕탕 영업을 위하여 원고로부터 이 사건 건물을 임차할 당시부터 보일러 버너 및 과열기 등의 고장, 온수파이프의 노후, 부식으로 인한 누수 등 목욕탕 영업을 정상적으로 할 수 없을 정도의 하자가 있었는데도 임대인인 원고가 이를 전면적으로 수리하여 피고가 위 건물을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지시켜 줄 의무를 이행하지 아니하여, 피고가 이를 이유로 원고에 대하여 임대차계약 해지 통지를 함으로써 위 건물임대차계약이 유효하게 해지되었다고 한 원심의 사실인정과 판단은 원심판결이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다(대법원 1991. 10. 25 선고 91다22605 판결 참조).

■ 조정결과

1. 피신청인은 2018. 3. 22.까지 신청인으로부터 별지 기재 건물을 인도받음과 동시에 금 50,350,000원에서 위 인도일까지의 전기·수도요금 및 관리비를 공제한 금원을 지급한다.

2. 신청인은 2018. 3. 22.까지 피신청인으로부터 제1항 기재 금원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 기재 건물을 인도한다.

3. 신청인과 피신청인은, 별지 기재 건물에 관한 양자 간의 임대차계약과 관련하여 본 조정합의사항 이외에 서로에 대해 어떠한 채권·채무도 없음을 확인하고, 향후 서로에 대하여 이와 관련한 재판상, 재판외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.

4. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

5. 조정비용은 각자 부담한다.

6. 신청인과 피신청인은, 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제1항, 제2항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

■ 조정의 의의

현장 조사 결과 누수가 상당히 심각하여 신청인이 목적물을 사용·수익하기 어려운 상황인 것으로 확인되었는 바,
위 사실을 바탕으로 하여, 양 당사자간의 임대차계약을 조속히 종료하고 목적물과 보증금을 상호 반환하되,
임대인은 손해배상으로서 이사 비용 350,000원을 추가로 지급하기로 하는 내용으로 조정을 하였음.