임차인은 임대차계약 당시 기존 소유자와의 묵시적 갱신을 이유로 새로운 소유자에게 임대차계약기간의 존속을 주장

□ 사건의 쟁점 : 묵시적 갱신

임차인은 임대차계약 당시 기존 소유자와의 묵시적 갱신을 이유로 새로운 소유자에게 임대차계약기간의 존속을 주장할 수 있을까?

□ 사건의 현황

임대인과 임차인은 임대차계약 당시 계약기간을 정하지 아니하고 임대차계약을 체결하였음
이에 따라, 임차인은 임대차 목적물을 인도받은 후 동사무소에서 전입신고를 하고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았음.

그런데, 임대차 계약이 체결된지 2년이 경과된 이후 임대차 목적물의 소유자가 변경되었고,

새로운 소유자는 임대차기간이 종료되었음을 이유로 임차인에게 퇴거를 요구하는 상황임.

(임차인 주장)
기간을 정하지 아니한 임대차계약은 2년이며, 전 소유자인 임대인A와 사이 에 갱신거절 등의 의사를 표시한 바 없어 묵시적 갱신이 되어 다시 임대차 기간이 2년이 되었고 새로운 소유자C는 여전히 임대차계약상 계약기간을 준수하여야 한다는 의견임.

(변경된 소유자 주장)
전 소유자인 임대인A와 사이에 임대차계약은 2년으로 종료되었고 새로운 소 유자인 자신에게는 묵시적 갱신을 이유로 임대차계약기간의 존속을 주장할 수 없다는 의견임.

□ 주택임대차 관련 규정

• 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

□ 주택임대차 관련 판례

¤ 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다 (대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결 참조).

¤ 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바,
이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2011다49523 전원합의체 판결 참조)

□ 임대차 분쟁조정위원회 조정결과

임차인과 변경된 소유자간의 임대차 목적물에 관한 임대차계약이 2017. ○. ○.부로 종료(해지)되었음을 확인함.

그리고, 임차인과 변경된 소유자는
이 사건 임대차계약의 종료(합의 해지)와 관련하여,
변경된 고유자는 임차인에게 지급할 손해배상금(이사비용 등)은 400,000원임을 상호 확인한다.

결국, 새로운 소유자는 이사비용을 주고
임차인과 상호 합의하에 계약을 해지 하였음.