임대차 목적물의 누수 문제로 인한 임대인의 손해배상의 범위, 정신적 손해배상도 가능한지 여부

■ 임대차 분쟁의 개요

임차인은 임차 목적물에서 거주하던 중, 장마철 누수 문제가 지속적으로 발생하자 임대인에게 수리를 요청하였음.

임대인은 위 요구를 일관되게 무시하였고, 임차인이 법적인 절차를 밟겠다고 이야기하자 그제야 대화에 임하였음.

△ 임차인 주장

임대인은 누수 문제를 해결해주지 않음으로써 임차인에게 발생한 손해를 배상해야 함
(금전적 손해 7,400,000원 + 정신적 손해 2,600,000원 = 총 10,000,000원).

△ 임대인 주장

임차인이 주장하는 손해배상액은 과다하므로 그 전액을 지급할 수는 없음.

■ 관련 규정

△ 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

△ 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

■ 조정결과

임대인은 2017. 11. 23.까지 신청인에게 금 5,000,000원을 지급한다.

■ 관련 판례

△ 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. (중략)

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물에는 그 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 아니한 하자가 있고 이로 인하여 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결 당시부터 원고가 이 사건 건물 1층을 가구를 전시ㆍ판매하는 전시장으로 임차한 것을 알고 있었으므로 피고는 원고에게 그 사용ㆍ수익을 할 수 있는 상태를 유지하여 줄 책임이 있으며,
원고가 임대차계약 후 여러 차례에 걸쳐 이 사건 건물 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결해 줄 것을 요구하였으므로, 피고로서는 이 사건 건물 1층 바닥에 나타난 습기 발생의 원인이 무엇인지 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하여 주거나, 바닥의 물기가 심하여 바닥공사를 하여야 하는 상황이라면 가구들을 모두 옮기게 한 후 공사를 하여 주는 등의 조치를 취했어야 하였다(대법원 2012. 6. 14 선고 2010다89876 판결 참조).

△ 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다.
그리고 재산적 손해의 발생이 인정되는데도 입증곤란 등의 이유로 그 손해액의 확정이 불가능하여 그 배상을 받을 수 없는 경우에 이러한 사정을 위자료의 증액사유로 참작할 수는 있다고 할 것이나, 이러한 위자료의 보완적 기능은 재산적 손해의 발생이 인정되는데도 손해액의 확정이 불가능하여 그 손해 전보를 받을 수 없게 됨으로써 피해회복이 충분히 이루어지지 않는 경우에 이를 참작하여 위자료액을 증액함으로써 손해 전보의 불균형을 어느 정도 보완하고자 하는 것이므로, 이 사건과 같이 그 재산적 손해액의 주장ㆍ입증 및 분류ㆍ확정이 가능한 계약상 채무불이행으로 인한 손해를 심리ㆍ확정함에 있어서까지 함부로 그 보완적 기능을 확장하여 편의한 방법으로 위자료의 명목 아래 다수의 계약 당사자들에 대하여 획일적으로 일정 금액의 지급을 명함으로써 사실상 재산적 손해의 전보를 꾀하는 것과 같은 일은 허용될 수 없다(대법원 2004. 11. 12 2002다53865 판결 참조)

■ 조정의 실익

임대인 또한 자신이 수선의무를 게을리하였으며 그로 인하여 임차인에게 손해가 발생하였음은 인정하면서도
다만, 신청인이 요구하는 손해배상액이 과다하다는 입장이었으므로,
결국 적정한 손해배상 범위가 문제되었습니다.

조사 결과, 임차인은 누수로 인하여 5,000,000원 상당의 재산적인 손해를 입은 것으로 확인되었습니다.
또한, 정신적 손해의 경우 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고,
상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있습니다

위 판례(대법원 2004. 11. 12 2002다53865 판결)를 법리에 따라 검토한 결과,
이를 인정할 만한 특별한 사정이 없는 것으로 확인되었습니다.
따라서, 임대인이 수선의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 5,000,000원을 임차인에게 지급하는 것으로 조정이 성립하였습니다.