임차인이 차임 연체에 대한 지연손해배상금을 법정이율이상으로 임대인에게 지급할 의무가 있는지 여부

■ 사건의 개요

임대차 계약이 종료되어 임차인은 임대인에게 주택을 반환하였으나, 임대인은 보증금에서 미납된 3개월 분의 차임과 이에 대한 지연이자를 공제한 후 남은 돈을 임차인에게 반환함.

△ 임차인 주장

임차인은 보증금에서 자신이 미납한 총 3개월 분 차임의 공제하고 반환한 것은 인정하지만, 위 연체 차임에 대하여 임대인 임의로 연 15%의 지연이 자율을 적용한 것은 부당하거나, 적어도 너무 과도함.

△ 임대인 주장

이 사건 임대차 계약 기간 중 임차인은 별도의 통지도 없이 총 3차례나 차임을 연체하였고, 위 지연이자율에 대하여는 사전에 임차인에게 통지하고 적용한 것이므로 합리적인 이유가 있음.

■ 관련 규정

민법 제379조(법정이율) 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.

■ 조정 결과

임차인과 임대인은 2016. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 양자 간에 체결한 임대차 계약이 2018. 1. 29. 종료되었음을 확인한다. 임대인은 2018. 3. 31. 까지 임차인에게 450,000원(미반환 보증금)을 지급한다.

■ 조정의 실익

관련 규정과 판례를 들어, 임차인은 임대인에게 연체한 차임의 각 지급기일 다음날부터 임차인이 임대인에게 이 사건 주택을 반환한 날까지 연 5% 민법상 소정의 법정이율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고,

위 지연손해금은 임대차 보증금에서 당연히 공제되는 것임을 충분히 설명하고 설득하여, 임대인이 임의로 공제한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 초과하는 부분에 대하여는 임차인에게 반환하되,

그 이행기를 피신청인의 요청에 따라 일정 부분 유예해 주는 것으로 원만하게 합의함.

■ 관련 판례

임차인이 임대차 계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 참조).

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다.
한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다(대법원 2014. 2. 27 선고 2009다39233 판결)

이 사건 임대차 계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임ㆍ사용료ㆍ보험금ㆍ청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다(춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결).