임대인은 특약사항을 근거로 장기수선충당금을 반환하지 않겠다고 주장할 수 있는지 여부

■ 사건의 개요

임차인과 임대인은 임대차계약 당시 ‘관리비와 제반된 공과금은 임차인이 부담한다’는 특약사항을 임대차계약서에 기재하였음. 임차인은 2006. 2.부터 2018. 1.까지 임차목적물에 거주하였으며, 장기수선충당금으로 49만원을 납부하였음. 임차인은 임대차계약을 해지하고, 주택을 명도한 후 임대인에게 장기수선충당금 반환을 청구하였음.

△ 임차인 주장

장기수선충당금은 임대인이 납부해야 하는 것이므로 임차인이 대납한 충당 금을 반환해야 함

△ 임대인 주장

관리비와 제반된 공과금은 임차인이 부담하기로 약정하였고, 관리비에 장기 수선충당금이 포함되므로 임차인이 충당금을 부담해야 함

■ 관련 규정

- 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

- 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

- 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

■ 조정 결과

임대인이 임차인에게 장기수선충당금 40만원을 반환하기로 함

1. 피신청인은 2018. 3. 31.까지 신청인에게 400,000원을 지급한다.
2. 신청인과 피신청인은 이 사건 신청원인과 관련하여 향후 서로에 대하여 일체 의 재판상, 재판외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.
3. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 위 제1항에 관 한 강제집행을 할 수 있음을 상호 승낙한다

■ 조정의 실익

조정을 통하여 당사자에게 관련 법리를 이해시킴으로써 상호 양보하에 합의점을 도출되었음.

■ 관련 판례

장기수선충당금은 공동주택 공용부분의 공동 유지·보수가 가지는 위와 같은 필요성 또는 공공성 때문에 주택법에서 공동주택 관리단이 공동주택 전유부분 소유자에게서 이를 징수하도록 강제하는 돈이라는 점,

전유부분의 소유권이 장기간에 걸쳐 이전된 경우에 장기수선충당금을 실제로 낸 소유자와 그 돈 중 실제로 공동주택 보수·관리에 사용된 액수를 개별적으로 구분하여 환급한다는 것은 현실적으로 불가능한 점 등에 비추어 볼 때,

그 납부의무자는 공동주택 전유부분을 소유하고 있는 소유자이어야 하고, 공동주택 전유부분에 관한 소유권이 이전되는 경우에는 이미 종전 소유자가 낸 장기수선충당금에 관한 위탁자 지위 역시 새로운 소유자에게 이전하며, 종전 소유자가 이미 발생한 장기수선충당금을 내지 않았던 경우에는 새로운 전유부분 소유자가 관리단에 그 밀린 장기수선충당금을 낼 의무를 면책적으로 인수한다고 보아야 한다.

그러므로, 장기수선충당금은 공동주택 멸실·철거 시의 전유부분 소유자에게 반환되어야 한다. (서울고등법원 2015. 6. 26.3 2014나19440판결 참조.)