임대차계약시 임차인의 원상회복 의무 및 범위, 비용부담

■ 사건의 개요

임차인과 임대인은 임대차계약을 해지하기로 합의하고, 임차인은 임대인에게 주택을 인도함.
임대인은 마루 바닥, 벽지, 화장실 등의 원상회복비용, 다른 임차인과의 계약파기에 따른 위약금 및 공실로 인한 대출이자 납입금 상당의 손해배상을 주장하며, 임차인에게 임대차보증금 중 ◯◯◯원을 반환하지 아니함.

△ 임차인 주장

임차인 주장 하자 중 일부분은 이미 수리를 완료함. 나머지 부분은 목적물 하자의 정도가 심하지 않음. 임대인 주장 액수는 과다함.

△ 임대인 주장

임차인에게 원상회복의무가 있으므로 임차인이 원상회복비용 전액을 부담해야 함. 임차인의 원상회복의무 불이행으로 인해 발생한 손해 역시 임차인이 전액 부담해야 함.

■ 관련 규정

△ 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
△ 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
△ 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
△ 제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

■ 조정결과

1. 임대인은 2017. ◯. ◯◯. 임차인에게 ◯◯◯원을 지급한다.
2. 임차인과 임대인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 제 1항에 기재한 사항은 강제 집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

■ 조정의 실익

△ 당사자의 대립되는 견해를 조정을 통하여 상호양보 하에 분쟁 종결
- 수차례 합의를 시도하였으나 액수에 대한 의견차로 결렬.
- 임차인 제출 사진, 동영상 파일 등 사실자료에 비추어, 임대인이 주장하는 하자는 육안으로 쉽게 확인이 되지 아니하거나, 그 정도가 경미하여 통상적으로 발생하는 노후화에 해당함.
임대차계약서 사본의 기재 등에 비추어, 임차건물의 통상적인 사용에 따라 생기는 노후화에 관해서도 임차인이 원상회복의무를 부담하기로 하는 명시적인 특약은 인정되지 않음.
이와 같은 사실판단과 법리판단을 기초로 하여, 양 당사자의 의사를 바탕으로 원상회복비용을 제안함.
이를 임차인과 임대인 모두 수용하였음

■ 관련 판례

△ 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용ㆍ수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.
즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다.

따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027 판결).