임대차계약시 특약사항을 근거로 위약금을 청구할 수 있는지

■ 사건의 개요

임차인과 임대인은 임대차계약 당시 ‘임차인이 계약 기간 만료 전 계약 해지할 경우 차임 한 달분(45만원)을 위약금으로 할 수 있다’는 특약사항을 임대차계약서에 기재하였음. 그런데, 임대차계약 기간 중 임차인의 사정으로 임대차계약을 해지하고 주택을 명도 하였고, 일주일 뒤 당해 주택에 새로운 임차인이 입주하였음.

△ 임차인 주장

임차인이 계약기간 중 임대차계약을 해지하였으나 곧바로 새로운 임차인이 입주하여 임대인에게 손해가 없으므로 차임 한 달분을 위약금으로 지급할 수 없음

△ 임대인 주장

임대차계약 당시 특약사항으로 위약금 약정을 하였으므로 임차인은 차임 한 달분을 지급할 의무가 있음

■ 관련 규정

민법 제398조(배상액의 예정)
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

■ 조정결과

임대인은 위약금 45만원 중 10만원을 임차인에게 반환하기로 함
1. 임차인은 2018. 1. 20.까지 신청인에게 100,000원을 지급한다.
2. 임차인과 임대인인은, 이 사건 신청원인과 관련하여 향후 서로에 대하여 일체의 재판상, 재판외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.

■ 조정실익

임차인이 위약금을 특약에 넣은 것이 사실상 경제적 약자로서의 행위는 맞으나,
손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단함에 있어서 법원이 재량으로 판단할 수 있음을 양측에 설명하여 위약금 중 10만원을 임차인에게 반환토록 조치함.

■ 관련 판례

△ 예정배상액을 구하기 위하여 채무내용에 좇은 이행이 없었다는 사실의 증명이 있으면 되고, 손해발생의 사실 및 실제의 손해액을 증명하여야 하는 것은 아니다.(대법원 2009. 2. 26. 2007다19501판결, 대법원 2000. 12. 8. 2000다50350판결 참조)

△ 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우란 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 당시의 거래관행, 실제의 손해액 등 모든 사정을 참작하여 사회관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하고,

손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단함에 있어서 법원은 구체적으로 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 하고 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하다.(대법원 1993. 1. 15. 82다36212판결, 대법원 2008. 11. 13. 2008다46906판결)