임대차 계약에 있어서 공사 소음을 원인으로 하여 임차인이 계약 해지를 요구할 수 있는지 여부

■ 사건의 개요

임차인은 임차 목적물에서 거주하던 중 갑작스러운 공사 소음으로 인하여 일상생활에 지장을 받게 되었고, 이에 관하여 같은 주택에 살고 있던 임대인에게 문의하자 집을 수리하는 중이라며 곧 끝날 테니 조금만 참으라고 하였음. 그러나 그 뒤로도 공사가 계속 이어졌고 임차인 공사 소음으로 인한 불편을 호소하자 임대인는 오히려 임차인의 비협조적인 태도를 비난하였음.

- 임차인 주장

공사 소음으로 인하여 목적물을 본래 계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하고 있으므로 임대차계약을 해지하겠음.

- 임대인 주장

공사 기간이 그리 길지 않고, 집을 수리하여야 하는 상황에서 공사 소음이 발생하는 것은 어쩔 수 없는 것이므로 임차인은 이를 참아야 함.

■ 관련 규정

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

■ 조정결과

1. 임대인은 2017. 9. 30. 신청인으로부터 별지 기재 건물을 인도받음과 동시에 임차인에게 1,250,000원을 지급한다.
2. 임차인은 2017. 9. 30. 임대인으로부터 1,250,000원을 지급받음과 동시에 임대인에게 별지 기재 건물을 인도한다.

■ 관련 판례

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조),
목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고,
이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지라 할 것이다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조)

임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 참조).

■ 조정의 실익

공사 소음 때문에 임차인이 임대차 목적물을 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 못할 정도인지 여부 및 그에 따른 해지권의 인정 여부가 문제되었고, 조사 결과 실제로 소음 등 문제가 심각한 것으로 확인되었다.

또한, 임차인과 임대인 모두 서로에 대한 피해의식과 불신이 깊어 조속히 계약을 종료할 필요성이 있는 것으로 검토되었다.

이에 따라 양 당사자 간의 계약을 종료하되, 임대인이 목적물 유지의무를 다하지 못하여 계약이 종료되는 것임을 고려하여 임대인이 임차인에게 보증금(1,000,000원)과 더불어 이사 비용 등 손해배상금(250,000원)을 지급하기로 하는 내용의 조정이 성립됨.