계약갱신 청구권에 대한 분쟁 조정 사례, 2회차임 연체로 계약갱신을 거절 한 사례

■ 사건의 개요

1. 임차인은 21. 1. 8. 임대인에게 임대차 계약 갱신요구를 함
2. 임대인은 같은 날 임차인이 차임을 2기 연체한 사실이 있음을 계약갱신을 거절하였음
3. 그 후 임대인은 임차인에게 임대차 보증금에 대한 채권양도통지서를 송달받았다는 사유로 전화 및 내용증명의 방법으로 수차례 계약갱신 거절의 의사표시를 하였으나, 임차인은 계약 갱신하여 줄 것을 요구함.

■ 임대인과 임차인의 주장

- 임대인 주장

임대인은 임차인이 2기의 차임애게 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있고, 피신청인이 임대차보증금에 대한 반환청구채권을 일부 양도하였으므로 계약갱신 거절이 정당함.

- 임차인 주장

임차인은 차임연체 금액이 2기의 차임액에 이른 사실이 없고, 임대차보증금반환채권을 양도한 것이 아니라 질권을 설정하였으므로 계약갱신 거절이 정당하지 않음

■ 조정요지

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있어 임대인의 갱신거절이 정당한 것으로 인정
계약은 갱신되지 않으나, 임차인이 이사할 주택을 구할 수 있도록 기존 임대차 계약 종료일보다 1달 후 퇴거하는 것으로 조정

■ 조정과정

- 피신청인이 2기의 차임을 연체한 사실이 있으므로 신청인이 임대차 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 있음을 설명하고 갱신거절 인정

- 신청인은 피신청인이 이사할 주택을 구할 수 있도록 임대차 기간 종료일보다 1달후 퇴거하도록 배려하기로 함

- 임대차보즈금채권이 일부 양도된 상황에서 임대차보증금반환일 전 채권양도가 해제될 경우를 가정하여 임대차보증금을 누구에게 반환하여야 하는지를 조정 주문으로 명확하게 정리하여 임대차보증금 반환 객체의 혼란을 방지

■ 관련규정

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있느 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

■ 결론

임대차법에 따르면, 집주인의 갱신요구 거절 당시 당사자 간 손해배상액에 관한 합의가 없다면
- 갱신거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월 분에 해당하는 금액
- 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 월차임과 갱신거절 당시 월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액
- 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(이사비·중개료) 등 3가지 중 가장 큰 금액으로 정하도록 되어 있습니다.

이번 사례는 조정위가 이 중 3번째에 해당하는 실제 피해액을 손해배상액으로 제시한 사례로 사료됩니다.