주택임대차시 보일러 배관이 동파 되어 누수가 발생하고, 이로 인해 배관수리비 및 도배 비용은 임차인과 임대인이 공동부담

■ 사건의 개요

임차목적물인 아파트 내 보일러 배관이 동파되어 누수가 발생하였고, 이로 인해 배관수리비 및 도배비용 100만원이 발생함

보일러 사진

1. 임차인 주장

아파트가 강변에 위치해 있어 보일러실에 냉기유입이 심해 구조적으로 동파 에 취약하므로 임대인이 동파 관련 비용 전부를 부담해야 함

2. 임대인 주장

임차인은 임차목적물 유지, 관리에 있어 선관주의의무가 있으므로 임차인이 비용 전부를 부담해야 함

■ 관련 규정

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

■ 관련 기준 : 서울시 「보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 관련 분쟁 조정 기준(안)」

제2조(동파의 책임) 보일러가 동결될 정도의 저온상태로 방치되어 동파로 파손된 경우 이는 임차인의 유책 과실로 본다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 것을 입증한 경우
2. 보일러가 동파에 취약한 위치에 있음에도 임대인이 이에 대한 보호장치를 미흡하게 하거나, 임대차계약시「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제21조(중개대상물의 확인·설명)따라 중개업자가 임대차계약서 고지사항으로 임차인에게 설명하게 하지 않았거나, 별도로 주의를 환기시키지 않는 등 임대인에게 민법 제623조(임대인의 의무)를 다하지 못한 책임이 있을 경우.

제6조(배상액의 산정) ② 임차인의 과실로 동파된 보일러의 수리시에는 임차인은 수리비용 전액에 대한 배상책임을 진다. 다만 수리비용이 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치를 초과하는 경우에는 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치 범위에서만 배상책임을 진다.

제8조(내용년수 종료시 배상책임) 임차인은 내용년수가 종료된 보일러의 동파에 대해 선량한 관리자의 주의의무를 다하였는지에 불구하고 수리 또는 교체한 비용에 대해 배상의무를지지 아니한다. 다만 임차인이 내용년수가 종료된 보일러의 상태가 양호하였다는 것과 자신에게 관리상 중과실이 있음을 인정할 경우에는 그 인정하는 범위에서 배상책임을 진다.

■ 조정 결과

임차인이 임대인에게 보일러 동파비용 100만원 중 40만원을 지급하기로 함

■ 조정실익

당사자가 조정절차에서 상호 양보하여 보일러 동파 관련 비용을 분담하기로 하여 분쟁을 원만히 해결

■ 관련 판례

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94 다34708 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결 참조).


■ 결 론

겨울철에 배관 동파가 정말 많이 발생합니다. 오죽하면 판례외에도 서울시에서 주택임대차 분쟁조정 기준을 만들었겠습니까? 기본적으로 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다한다면 책임이 없다고 할 것입니다.