주택임대차시 동파 방지 조치를 하지 않은 임차인의 과실 여부 및 임대인의 수선의무 여부

■ 사건의 개요

임차인은 임대차목적물 중 수도배관이 한파로 인해 동파되어 임대인에게 수선을 요청하였고, 임대인은 이를 수선한 후 그 비용 700,000원을 임차인에게 청구하였는 바, 이에 임차인이 수선비용에 대한 조정을 신청함

수도배관 파열

1. 임차인 주장

임대인의 수선의무에 따라 임대인이 수선비용 전액을 부담해야 함

2. 임대인 주장

동파 방지 조치를 하지 않은 임차인의 과실에 기인한 것이므로, 임차인이 수선비용 전액을 부담해야 함

■ 관련 규정

- 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
- 민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
- 민법 제613조(차용물의 반환시기) ①차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다.
②시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 그러나 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
- 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

■ 조정결과

1. 2018. 2. 1.경 ◯◯시 ◯◯동 ◯◯ (◯◯로 ◯◯) ◯◯타운 제◯동 제◯◯호에 관하여 발생한 수도배관 동파사고로 임대인이 지출한 700,000원 중 임차인의 임대인에 대한 손해배상채무는 200,000원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 임차인은 2018. 4. 20.까지 임대인에게 제1항 기재의 200,000원을 지급한다.

■ 조정의 실익

당사자의 서로 대립되는 견해에 대해, 임차인에게는 선관주의의무에 따라 겨울철 수도관의 동파 사고를 막기 위해서 수도꼭지를 약하게 틀어 수도관이 얼지 않도록 하거나, 헌옷, 이불 등으로 동파가 예상되는 곳을 감싸 놓는 등의 조치를 취해야 할 의무가 있고,

임대인에게는 수선의무에 따라 동파에 취약한 위치에 수도관이 설치되어 있는 경우에는 이에 대해 보온장치를 설치하거나 노후된 수도관인 경우에는 이를 교체하는 등 필요한 조치를 취할 의무가 있음을 설명함으로써 상호 양보를 이끌어 내어 합의가 성립, 분쟁을 종결함

■ 관련 판례

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,
그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고,
대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94 다34708 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결 참조).