임차주택 누수로 인한 곰팡이에 관한 수선 의무는 임대인이 부담

■ 사건의 개요

임차인은 임차주택에 누수 및 곰팡이의 발생으로 수리가 필요한 상황에서 임차주택의 근본적인 수리를 하게 되면,
대규모 공사가 되고 공사기간동안 생활하기 불편하므로 임대차계약을 해지하고 이사를 나가고 싶은 상황임.

내부공사

1. 임차인 주장

임차주택의 누수 및 곰팡이 해결을 위해서는 대규모 공사가 필요 하므로 공사로 인한 불편을 겪고 싶지 않다고 하며 계약을 해지하고 임대인이 보증금을 반환해주기를 원함.

계약서 작성

2. 임대인 주장

임대인은 임차주택에 누수 발생 원인을 파악하고 있어 수리 후에 도배 및 장판까지 교체해 줄 수 있다고 하며, 계약기간이 종료되지 않았으므로 계약 을 해지하고 보증금을 반환할 수는 없다는 입장임.

■ 관련 규정

- 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존 속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

■ 조정결과

가. 임차인과 임대인은 당사자 간의 전세계약(전세목적물 : 대전 ○구 ○○동 ○○ ○동 ○호, 전세금 : 165,000,000원, 전세기간 : 2016. 10. 17.부터 2018. 10. 17.까지)과 관련하여 전세목적 물에 발생한 누수 및 곰팡이 확산 방지를 위한 수선을 2017. 11. 20.부터 2017. 11. 25.까지 진행함에 합의한다.
나. 임대인은 제1항 기재 수선과 관련한 일체의 비용을 부담한다.
다. 임차인은 임대인의 제1항 기재 수선의 이행을 수인한다.
라. 임차인과 임대인은 수선 진행 상황을 고려하여 상호 합의에 의해 제1항 기재 수선기간을 연장할 수 있다.
마. 임차인과 임대인은 제1항 기재 전세계약에 관하여 계약기간 내에 새로운 세입자가 구해지는 때에는 2018. 10. 17.보다 앞선 날짜에 계약을 종료할 수 있음에 합의한다.
바. 임대인이 장차 체결할 새로운 임대차계약과 관련한 부동산 중개보수는 임차인이 부담한다.
사. 임차인은 나머지 신청을 포기한다.

■ 조정의 실익

임대인이 수선의무의 이행을 거절하고 있는 상황이 아닌 바, 임차인에게 계약해지권이 발생하였다고 볼 수 없으므로 신청인과 피신청인은 상호 양보하여 임차주택을 수선하기로 하되, 새로운 세입자가 구해지는 경우 계약기간 만료일보다 앞 선 날짜에 합의하에 계약을 종료할 수 있는 것으로 합의가 이루어짐.

■ 관련 판례

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로,
임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이 라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고,

이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나,
그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되 는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고,

대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다 34692, 94 다34708 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결 참조)